Вопрос №1. Что такое объект недвижимости?

К недвижимости относятся: земельные участки и все, что прочно связано с землей. Это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К объектам недвижимости относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном порядке о государственном кадастровом учете.

Пример: Частный дом в деревне  и земельный участок – это объекты недвижимости, теплица из поликорбоната – нет, так как ее можно спокойно перенести с места на место. Баня из сруба – объект недвижимости, а вот сарай без фундамента – нет. Квартиры, кладовые, машино-места – недвижимость, а вот парковочное место – нет.

Вопрос №2. Для чего нужно регистрировать права на недвижимость?

Регистрация права собственности, это подтверждение возникновения права собственника на недвижимое имущество. Она является доказательством принадлежности имущества физическому или юридическому лицу. Недвижимость не будет считаться собственностью владельца без регистрации права, независимо от способа приобретения имущества. Процедура осуществляется через Росреестр.

Таким образом, регистрировать права на недвижимость нужно для сохранности имущественных прав. Мошенникам проще завладеть недвижимостью, сведений о которой нет в Росреестре. К тому же неоформленная недвижимость всегда создает проблемы для наследников. Если собственность не оформлена, ее невозможно продать, подарить, завещать, то есть совершать какие-либо сделки с ней. Вам не выдадут кредит под залог такой квартиры, или не оформят страховку, если участок не оформлен, даже в программу догазификации, электрофикации невозможно попасть, если права на дом и участок не оформлены. 

Вопрос №3. Что такое Единый государственный реестр недвижимости?

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) – это федеральная информационная система, в которую вносятся сведения обо всех объектах недвижимости на территории России и их собственниках. Это крупнейшая электронная база данных, позволяющая гражданам, организациям и органам власти оперативно получать информацию об основных характеристиках жилья, нежилых помещений и земельных участков.

Вопрос №4. Для чего нужна выписка из ЕГРН?

Сегодня основным документом, подтверждающим право собственности на тот или иной объект недвижимости (квартира, дом, гараж, садовый участок и т.д.), является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней отражена информация о собственнике объекта, его характеристиках, наличии  или отсутствии ограничений прав, обременений объекта, а также иные сведения.

Выписка из ЕГРН необходима при проведении сделок с недвижимостью (например, чтобы подтвердить законность владения объектом), использовании объекта в качестве залога, оспаривании сделок в суде, открытии наследства, оформлении завещания и др.

Перед совершением сделок, как правило, заказывают выписки:

-  об  основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

-  об объекте недвижимости.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! С  1 марта 2023 вступил в силу запрет на передачу персональных данных из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) без согласия правообладателя.

Данные из ЕГРН будут доступны только при условии, если владелец недвижимости по специальному заявлению открыл сведения о своих данных (фамилия, имя, отчество и дата рождения).

Заявления о раскрытии сведений о персональных данных владельцев недвижимости могут быть поданы всеми доступными способами (МФЦ, сайт Росреестра, Единый портал государственных услуг).

Предполагается, что, приняв решение о продаже недвижимости, заинтересованный правообладатель будет готов раскрыть свои данные для обеспечения прозрачности проведения сделки, а для совершения нотариального действия будет направлен запрос от нотариуса, что предполагает полную ответственность как самого покупателя, так и нотариуса. Это обеспечит баланс публичных интересов и сохранности персональных данных людей.

Вопрос №5. Как защитить свои права на недвижимость?

Права на объекты недвижимости должны быть зарегистрированы в Росреестре. Старые документы не смогут в полном объеме гарантировать вам защиту ваших имущественных прав. Если сведения о ваших правах имеются в Едином государственном реестре недвижимости, то у вас есть возможность написать специальное заявление, которое позволит защитить ваши права на недвижимость.

Собственник недвижимого имущества может внести в ЕГРН запись о запрете регистрации перехода права, ограничения (обременения) без личного участия либо законного представителя. Таким образом, никто втайне от вас не сможет завладеть вашим имуществом.

Если права зарегистрированы в ЕГРН, то вы можете отслеживать свою недвижимость в Личном кабинете на портале Росреестра. А если вы укажете электронную почту, то к вам будут приходить уведомления обо всех изменениях с вашими объектами. Речь идёт о таких сведениях, как государственная кадастровая оценка; перевод жилого помещения в нежилое помещение; изменение разрешенного использования земельного участка; сведения об охранных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий; об аресте, запрете совершать действия и многие другие.

Вопрос №6. Какие существенные условия должны быть в договоре купли-продажи?

В первую очередь, данные покупателя и продавца. ФИО, паспортные данные, если кто-то из участников сделки действует как доверенное лицо, то данные доверенности.

Далее описание самого объекта недвижимости. Это наименование и характеристики объекта, который продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату. Данные об объекте можно взять из выписки из ЕГРН: - вид объекта (например, жилое помещение);

- кадастровый номер объекта;

- адрес;

- площадь;

- количество этажей и т.д.

Очень важно прописать сумму договора. За какую цену вы продаете или приобретаете, например, квартиру. Обратите внимание, что в случае возникновения судебных споров, деньги будут взыскиваться именно в том размере, в каком они указаны в договоре.

К существенным условиям можно отнести порядок расчета и размеры платежей, к примеру, если недвижимость приобретается в кредит.

Для договора купли-продажи жилого помещения существенным условием является и перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование. Если таких лиц нет, об этом стоит сделать короткую запись в договоре.

Вопрос №7. Какие особенности существуют при сделках с долями?

Согласно закону, запрещается продавать, покупать, дарить и менять доли в праве общей долевой собственности на жилье без участия нотариуса.

Даже если в результате продажи доли у покупателя окажется вся квартира в собственности, невозможно обойтись без нотариуса.

Сейчас введен запрет на микродоли. Жилые помещения (квартиры, дома) нельзя дробить на доли меньше 6 квадратных метров. Есть и исключения. Это ситуации, когда недвижимость делится при получении наследства, покупается по материнскому капиталу и получается в порядке приватизации. Здесь доли могут быть меньше установленных норм.

Обратите внимание, когда совершается сделка с недвижимостью, нажитой в браке, то требуется нотариальное согласие супруга, так как это общая собственность.

Вопрос №8. Как подготовить объект недвижимости к продаже?

Подготовьте все необходимые документы на объект недвижимости (свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, технический или межевой план).

Проверьте заранее, нет ли ареста или ограничения на недвижимость. Судебные решения по взысканию неоплаченных штрафов, платежей, могут стать поводом для наложения ареста и запрета на совершение каких-либо сделок с недвижимостью. Чтобы снять ограничения, потребуется время. На недвижимости может быть обременение. Возникает оно в случае рассрочки платежа. Обременение, если расчет произведен полностью, нужно снять.

Если собственником недвижимости является несовершеннолетний ребенок, то получите согласие органа опеки.

Если вы продаете земельный участок, у которого не установлены границы, то проведите межевание, так участок вырастет для покупателей в цене и вы точно будете знать какую площадь продаете.

Вопрос №9. Что такое арест на недвижимость?

Арестованное имущество невозможно ни продать, ни сдать в аренду, ни подарить. Им нельзя распоряжаться.

Наложить арест на недвижимость имеют право суды, судебные приставы, налоговая или таможенная службы. Недвижимость могут арестовать в случаях: долгов по кредитам, алиментам, квартплате, когда идет оспорение сделки, долгов, штрафов ГИБДД, налоговых платежей и т.д.

В Росреестр поступают документы о принятии обеспечительных мер. Государственный регистратор прав вносит решение об аресте или запрете на объект недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Информация об аресте недвижимости содержится в выписке из ЕГРН.

Существует несколько способов проверить, есть ли арест:

бесплатно на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме onlain». Если квартира под арестом или имеет другие обременения, то это будет показано в подразделе «Ограничения». Если ареста нет, в «Ограничениях» будет пустая строка;

платно заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости в МФЦ, на сайте Росреестра, в Роскадастре или на портале Госуслуг, если собственник объекта открыл доступ.

бесплатно на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Решение о снятии запрета или ареста принимает тот орган, который его наложил. Поэтому обращаться нужно либо к судебным приставам, в суд или иной орган, который принял решение об аресте. Эти службы направляют в Росреестр документы о снятии ареста в порядке межведомственного взаимодействия.

Вопрос №10. Что такое «гаражная амнистия»?

«Гаражная амнистия» — это упрощенный порядок оформления права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся гаражи и действует с 1 сентября 2021 года по 1 сентября 2026 года.

При этом собственник гаража получает эту землю бесплатно – он не выкупает ее у государства или муниципалитета, а оформляет на свое имя или становится арендатором, если земельный участок под гаражом является ограниченным в обороте.

Новый закон определяет механизм предоставления гражданам земельных участков, на которых размещены гаражи, возведенные до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, то есть до 30 декабря 2004 года.

Предусматривается одновременный кадастровый учет и регистрация права собственности на гараж и земельный участок, на котором он расположен.

 «Гаражная амнистия» касается:

- капитальных гаражей, прочно связанных с землей, построенных до 30 декабря 2004 года и земельных участков под ними, при этом они не должны быть признаны самовольной постройкой по суду или решению местного самоуправления,

- земельных участков под некапитальными гаражами (движимое имущество), если они расположены на исходных земельных участках, предоставленных гаражному кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды.

Вопрос №11.  Что такое «дачная амнистия»?

«Дачная амнистия» действует в России с сентября 2006 года. За это время в упрощенном порядке в собственность оформлены права более чем на 14 млн объектов. Хотя в названии закона и фигурируют дачи, перечень объектов, которые под него попадают, уже давно не ограничивается садовыми домиками и участками.

Воспользоваться «амнистией» могут те, кто владеет дачным участком, а также землей, предоставленной для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте населенного пункта.

Упрощенный порядок оформления прав также распространяется на объекты, возведенные на вышеназванных участках. Но необходимо знать, что индивидуальный жилой или садовый дом должны соответствовать параметрам, определенным Градостроительным кодексом РФ. В частности, количество наземных этажей не должно превышать трех, а общая высота дома – не более 20 метров.

Для оформления недвижимости собственникам необходимо сделать несколько шагов. Пригласить кадастрового инженера, который проведёт необходимые замеры участка и недвижимого имущества. Зарегистрировать права можно не только на участок и дом, но и хозпостройки, баню, гараж. Инженер составит технический план на объекты и запишет данные на диск. С этим диском нужно отправиться в офис МФЦ. Если ранее право на земельный участок не было зарегистрировано, необходимо будет также представить правоустанавливающие документы на землю. Нужно оплатить госпошлину. В данном случае ее размер составит 350 рублей.

Возможен вариант, когда подать заявление и документы в Росреестр для учетно-регистрационных действий вместо заказчика может кадастровый инженер. Главное условие – в договоре подряда на выполнение кадастровых работ должна быть закреплена такая обязанность. Выбор за собственником.

Особо хотелось бы обратить внимание на «дачную амнистию» собственников индивидуальных жилых домов. Было время, когда они не могли зарегистрировать право на дом, поскольку не была соблюдена процедура согласования строительства в администрации. Определенный период действовала обязательная норма, когда требовалось уведомить орган местного самоуправления о начале возведения дома и получить одобрение. После окончания работ нужно было проинформировать местную администрацию теперь уже о завершении строительства и получить ответное уведомление. Сейчас законодатель пошел на встречу тем, кто не имеет на руках таких уведомлений, и дал им возможность оформить в собственность индивидуальные дома. Поэтому было бы разумно воспользоваться этим послаблением.

«Дачная амнистия» будет действовать до 1 марта 2031 года.

А что такое дачная амнистия 2.0?

Это закон, который дает возможность оформить право на землю и жилой/садовый дом тем, кто на протяжении многих десятилетий даже в судебном порядке не мог узаконить свои имущественные права, поскольку отсутствовал документ на земельный участок. Как известно, нет прав на землю, значит, и нет прав на постройки на этой земле. Граждане, имеющие частные домовладения в городах или поселках, построенные до 14 мая 1998 года, теперь смогут при наличии определенных требований, оформить право на дом и землю.

Чтобы воспользоваться «дачной амнистией 2.0», так ее окрестили в народе, и узаконить права на землю, необходимо обратиться в муниципалитет с заявлением об оформлении земельного участка и приложить к заявлению схему расположения земельного участка и любой документ, подтверждающий владение домом.

Таким документом может быть, к примеру, договор на подключение дома к коммунальным сетям (электричество, отопление, водоснабжение), документ, подтверждающий прописку в домовладении до 14 мая 1998 года; паспорт БТИ, выданный до 1 января 2013 года, и другое.

Приватизация земельных участков в данном случае осуществляется бесплатно.

В городе уже заработала комиссия, которая приступила к выездам на места.

Вопрос №12.  Как оформить наследство?

Наследство необходимо оформить у нотариуса в шестимесячный срок.

Без оформления прав на наследственную недвижимость можно только пользоваться имуществом, но не распоряжаться им. Невозможно продать, заложить, передать по наследству, подарить такое имущество.

Государственная регистрация права в Росреестре является необходимым этапом оформления наследства. Соответственно, после принятия  наследства, права на недвижимость нужно регистрировать в Росреестре. Нотариус самостоятельно направляет документы на регистрацию и в течении суток, регистрируется переход права собственности на нового владельца.

Если вы пропустили шестимесячный срок вступления в наследство, то существует возможность восстановить  срок для принятия наследства на основании решения суда, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по иным уважительным причинам.

Если наследники не приняли наследство или отказались от него, имущество умершего считается выморочным. В данном случае, указанное имущество в порядке наследования по закону переходит в муниципальную собственность.

Вопрос № 13. Основные причины приостановлений и отказов?

Первое основание для приостановления - договор купли-продажи, по которому супруги приобретают недвижимость в общую долевую собственность, представляется в простой письменной форме. Данный договор содержит элементы брачного контракта, поэтому подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В Гражданском кодексе сказано «если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность». В этом случае, если нет нотариально удостоверенного договора, выручит представление брачного контракта.

Еще одна причина – наличие обременения в виде ипотеки. Нередко граждане, погасив кредит или окончательно рассчитавшись с продавцом, забывают прекратить запись о данном ограничении в ЕГРН. Когда, спустя время, выставляют квартиру на продажу, то этот вопрос становится камнем преткновения. Только при полном объеме исполнения обязательств и погашении регистрационной записи об ипотеке, собственник может в последующем свободно распорядиться своим недвижимым имуществом. Как вариант можно указать наличие такого обременения в договоре купли-продажи и не забыть приложить согласие кредитной организации либо бывшего правообладателя. Кроме того, регистрационную запись можно погасить, подав заявление с участием кредитной организации о прекращении ипотеки. В течение трех дней обременение в ЕГРН будет снято. Запись об ипотеке также может быть погашена по решению суда.

Нередко регистрация приостанавливается, когда при продаже доли прилагают договор в простой письменной форме. Мы уже об этом с вами говорили, но я еще раз повторю, что согласно действующему законодательству, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Если этого не сделать, то регистратор приостановит сделку.

Среди типовых приостановлений также можно отметить наличие в Едином госреестре недвижимости отметки о запрете регистрационных действий, внесенной на основании постановления службы судебных приставов или суда. Арест может быть снят исключительно по акту, принятому органом, наложившим ограничение, и полученному напрямую от него - без посредника, даже если посредник – это собственник недвижимости. Об этом мы с вами тоже уже говорили.

Еще один момент, который может послужить для приостановления – это договор, который считается заключенным с момента подписания сторонами сделки. Регистратор, изучая договор, порой выявляет неточности, которые необходимо исправить. Представляя новую редакцию договора, граждане забывают включить в него пункт о расторжении предыдущего варианта договора, поскольку наличие двух действующих договоров недопустимо. Выходом из ситуации также может стать дополнительное соглашение.

В электронных договорах, а это в основном кредитные договоры и договоры долевого участия в строительстве, тоже допускаются ошибки. Например, встречаются неверные данные сторон, неточные реквизиты договора, несоответствующие сведения о правоустанавливающих документах, ошибочная сумма сделки, отсутствие информации о возникновении или не возникновении ипотеки. В заявлении не указывается семейное положение сторон сделки.

Кроме того, при электронной подаче забывают прикрепить такие документы, как передаточный акт, брачный контракт (при наличии), заявление от имени несовершеннолетнего, документ, подтверждающий оплату госпошлины. Все это может послужить основанием для приостановления или отказа в регистрации.

По закону регистратор может приостановить регистрацию на три месяца, а по заявлению сторон на шесть месяцев. Часть вопросов можно снять еще до подачи документов на регистрацию, просто проконсультировавшись со специалистами.

Чтобы избежать приостановлений,  я советую внимательно заполнять договор, точно указывая все необходимые данные, не ошибаясь в датах, суммах, исходных данных упоминаемых документов. При подаче документов через МФЦ обязательно перепроверяйте заявление, заполненное сотрудником центра, во избежание опечаток в ваших данных, номерах телефонов. В случае необходимости оперативно представлять дополнительные документы или устранять выявленные погрешности. Запомните, срок регистрации напрямую зависит от качества и полноты представленных документов.

Вопрос №14. В какие сроки можно зарегистрировать права на недвижимость?

Государственная регистрация права собственности на недвижимость в различных случаях осуществляется в срок от одних суток до 7 рабочих дней. Это зависит от способа подачи документов и вида сделки, например: при подаче через МФЦ 7дней, если сделка заверена нотариусом один день. При подаче в электронной форме регистрация осуществляется тоже за 1 день. Стоит обратить внимание, что срок начинает отсчитываться с момента поступления документов в Росреестр.

Вопрос №15. Как можно подать документы на оформление недвижимости?

Существует несколько способов подачи документов: Лично. Можно подать документы, обратившись в МФЦ. В электронном виде в личном кабинете Росреестра и на сайте Госуслуги при наличии ЭЦП. На определенные виды регистрации прав можно подать документы через администрацию муниципального округа, написав специальное заявление.  Можно также вызвать на дом специалистов Роскадастра, которые примут документы на регистрацию, эта услуга осуществляется за плату.